Приложение на блокчейн технологията при инвестиции в най-големия клас активи в света – недвижимите имоти

Токенизация на недвижими имоти и транзакционни сделки на база токени – доколко реални и доколко признати

 

Според Световната банка през 2019 г. глобалният пазар на недвижими имоти е на стойност USD 217 трилиона и достига USD 228 трилиона през 2020 г. 75 % от този пазар е жилищни имоти. Например, годишният оборот от транзакции с недвижими имоти за 2015 г. е USD 900 милиарда. До 2050 г. 70 % от хората ще живеят в градове, което ще доведе до все по-нарастващо търсене на жилищни имоти.

Същевременно според доклад на Evoestate, Икономическата криза от 2008 г. имаше далечен ефект върху финансовия свят и как работи. Оттогава банките не са склонни да финансират развитието на недвижими имоти за малкия и средния бизнес. Затова предприемачите на имоти се обърнаха към частни инвеститори. Но поради неблагоприятни финансови изисквания, бизнесът не успя да расте. Това постави значително предизвикателство пред разработчиците на имоти, но също така постави почвата за появата на технологиите за собственост (т.е. proptech). По този начин започнаха да се появяват алтернативни инвестиции и инициативи за масово финансиране, запълващи пазарната празнина за малкия и средния бизнес с имоти. Блокчейн е една от технологиите, които намират приложение при недвижимите имоти, и конкретно в частта с продажбената транзакция.

Инвестициите в недвижими имоти попадат в три основни категории, достъпни за отделни инвеститори:
▶ преки инвестиции в недвижими имоти;
▶ инвестиции в инвестиционни тръстове за недвижими имоти;
▶ краудфандинг за недвижими имоти

Покупката на недвижим имот с намерение да се печелят доходи чрез отдаване под наем или препродажба, вместо да се използва като основно жилище, е метод за директна инвестиция в имот.

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти са компании, които притежават и управляват генериращи доход недвижими имоти или свързани активи. Инвеститорите могат да вложат пари в колекция от имоти, които управлява компания REIT, и да се възползват от спечелените дивиденти.

Частните инвестиционни фондове за недвижими имоти са предпочитан избор за хора с висока нетна стойност в Европа, вратите им остават затворени за повечето клиенти на дребно. Това обикновено се дължи на високите им минимални инвестиционни изисквания. В различните европейски държави тя може да варира от 125 хиляди евро до 1 милион евро и след това.

Краудфандингът за недвижими имоти разчита на средства от множество инвеститори. Тези фондове се обединяват, което позволява на инвеститорите да влагат пари в различни имоти, докато кредитополучателите могат да набират капитал от алтернативни източници. През последните 10 години, краудфандингът за недвижими имоти се превърна в индустрия в размер на 1,19 млрд. Евро в Европа (EMEA). Това е сложен годишен темп на растеж от 89,6%. Източник: Ernst & Young Real Estate Crowdfunding Report.

Следователно след финансовата криза през 2008-2009 г. наблюдаваме стабилната тенденция финансирането на недвижими имоти да става все по-достъпно за инвеститори, които могат да участват със символични суми – вече и до EUR 50. Тази тенденция ще се засилва още повече предвид натиска от нарастващо градско население и нуждата от все повече жилищни имоти.

Както посочихме по-горе, е отнело 10 години краудфандингът да се развие като значим финансов сектор. И все още според доклада на Evoestate, в голяма част от държавите не съществува законодателна регулация, която да го направи широко разпространен.
А токенизацията на имоти е още по-назад.

През 2017 г. Propy направи първия по рода си блокчейн базиран трансфер на недвижими имоти с двустаен апартамент в Киев, Украйна, който беше продаден чрез интелигентен договор за етериума на основателя на TechCrunch и Arrington XRP Capital Майкъл Арингтън. Propy с 2 български основни бази, базирани в САЩ, е първият, който търгува апартамент като NFT (non-fungible token).

Целта на компанията е да приравнят при транзакциите с недвижими имоти токените с реалните парични средства, които използваме. А това, както знаем, е един от големите недостатъци на дигиталните разменни средства – въпросът с обезпечеността им. Другият голям въпрос и недостатък е нелигитимността им като разменно платежно средство, което е регулирано и признато от национално и международно законодателство.

Както Commercial Observer в статия от 17 май 2021 отбелязва „on the finance side, the trends around cryptocurrencies, retail investment and, yes, even non-fungible tokens, could transform the way we borrow, invest and transact” in real estate.