БЪЛГАРИЯ: Секторът на бизнес недвижими имоти

Интервю с Петър Иванов, Основател на revalue.bg

Разкажете ни повече за Вашето решение revalue.bg

Ние сме независима компания за проучвания в сферата на бизнес недвижимите имоти. Накратко, опитваме се да направим този пазар в България по-прозрачен. Следим всички основни сегменти: офис, търговски, индустриални, хотели и парцели. Чрез нашата онлайн платформа даваме както актуална, така и историческа информация за реално сключени на пазара сделки (прехвърляния и наеми). Информацията е детайлна и включва: дата и стойност на сделката, подробно описание на актива и локацията му, страни по сделката и много други. Освен конкретни сделки агрегираме и обща информация за пазара, която представяме графично. 

Решението ни е насочено към всички играчи на пазара с бизнес имотите, като банки, оценители, фондове, както и ритейл компании в експанзия. 

Петър Иванов, Основател на revalue.bg

Как стигнахте до създаването на това PropTech решение?

Нашият екип, се състои от хора, които от много години работим на този пазар. Участвали сме в оценяването на много активи, в транзакции и сделки по финансиране на бизнес имоти. И винаги е стоял въпросът, че пазарът ни не е прозрачен и липсва публична и структурирана информация, какво се случва на него. Например: Как един оценител оценява една офис сграда? Отваря сайт с обяви и гледа офертите за наеми и продажби. Ще спра до тук, защото на всеки е ясно, че офертните цени се разминават с реалността. Още повече, че собственикът на офис сграда Клас А, рядко ще публикува обява „дава под наем“ и ще посочи цена. А примерът с една такава оценка не е случаен и тя не е самоцел. После оценката ще е база за сделка, за банково финансиране, за набиране на капитал през борсата. Тоест определената стойност на актива ще рефлектира по веригата…

И да се върна на въпроса Ви – стигнахме до решението, просто защото на нас, като професионалисти в сферата, ни трябваше такъв продукт. 

Какъв е профилът на инвеститорите в недвижими имоти в България?

Ние следим бизнес имотите. Там инвеститорите са много разнообразни като правна форма, националност и сегмент, на който са активни. Ако при жилищните имоти може да се обобщи, че средностатистическия купувач е млад мъж с добра професия и т.н., то при нас такова обобщение е невъзможно. 

Прави добро впечатление, че последните години пазарът ни се развива положително във всички сегменти. Чисто географски наблюдаваме не само местни, но и международни портфейлни инвеститори. Има интерес към така наречените “prime assets” или първокласни инвестиционни активи, които носят регулярна доходност. И докато преди 5-10 години такива активи бяха рядкост, сега на пазара се появяват повече проекти от този тип.

Друга характерна особеност за профила на инвеститор е дали купува за собствени нужди или с цел периодична доходност. При индустриалните имоти и парцелите инвестициите през последните години са предимно за собствени нужди, докато при офисите и търговските центрове говорим за портфейлни инвестиции с цел генериране на възвращаемост от наеми. 

В други европейски държави едни от големите инвеститори в недвижими имоти са пенсионните фондове. Така например във Финландия около 10-15 % от инвестиционното им портфолио са в именно тази област. Как стои въпросът в България?

В България, за съжаление, делът на директни инвестиции на пенсионни фондове в недвижими имоти е много нисък. Няма да се впускам в подробности, но това се корени най-вече в чисто регулаторни причини. Казвам за съжаление, защото нашите пенсионни фондове разполагат с огромен ресурс, а практически и фондовата ни борса не е много активна, така че те все повече инвестират извън страната. 

От друга страна пенсионните ни фондове имат по-голяма регулаторна свобода да инвестират индиректно в имоти, купувайки акции на така наречените АДСИЦ (акционерни дружества със специална инвестиционна цел). Тук обаче отново виждам проблем. Просто няма достатъчно такива дружества, с достатъчно диверсифицирани портфейли или пък такива фокусирани в определен сегмент. Най-простият пример е, че няма дружество (АДСИЦ), което да инвестира приоритетно в жилищни имоти. Тоест, към момента, нашите пари за пенсия няма как да се инвестират на този пазар, които сам по себе си в дългосрочен план има добро съотношение риск/доходност. Тук не искам да бъда разбран погрешно. Не казвам, че парите ни за пенсии трябва да се инвестират единствено в строежи. Но при пенсионното осигуряване микса и диверсификацията са много важни. Така че, известна част от парите със сигурност трябва да са в имоти, както при примера Ви за Финландия. Това ще помогне и на самия пазар на имоти. Ще го уравновеси и ще го направи по-стабилен. Да речем, при банковото финансиране хоризонта е много кратък, което тласка очакванията на предприемачите и цените нагоре. По-различно е при пенсионните фондове, където хоризонтът е дълъг, което може положително да повлияе и да уравновеси пазара. 

В заключение по въпроса, щом парите ни за пенсии не се влагат директно в имоти, виждам ниша за създаването на повече АДСИЦ, с различни профили, за да се отговори на нуждата от такъв тип инвестиране. 

Считате ли, че corona кризата ще модифицира профила на компаниите – инвеститори в недвижими имоти? Ако да, как?

Промяна ще има и съм оптимист, че ще е в положителна посока. Пазарът и инвеститорите винаги се променят, дори и без corona криза. Това е заложено дълбоко в нас. Corona кризата и подобни фактори и събития са само катализатори. 

Не бих се наел да прогнозирам точно как ще се променят инвеститорите. Още е много рано да се каже. Но за момента „най-ударени“ са търговските центрове, хотелите, офисите – също. Там със сигурност ще се преосмислят стратегии, модели и очаквания. Но пак казвам, това не е нищо ново. Пазарите се променят постоянно, според средата и нуждите на пазарните играчи. Така че инвеститорите ще станат до някъде по-консервативни и по-трезво мислещи, а стратегиите им по-устойчиви на подобни шокове. 

Как според Вас тази криза ще се отрази на ProTech като цяло? 

PropTech със сигурност ще спечели дългосрочно от настоящата ситуация.  Просто ще се търсят повече технологични решения свързани с оптимизация на разходи, калкулиране на риск, управление на проекти, устойчивост и т.н. 

Кои промени в традиционните индустрии на строителството и недвижимите имоти ще доведат до промени в PropTech решенията?

Конкретни промени не бих посочил, но мисля, че те ще са в двете посоки. От една страна самите PropTech решения ще изпреварват индустрията и ще предоставят нови начини и технологии, за по-доброто функциониране на бизнеса. От друга страна традиционните индустрии ще се обърнат към технологиите, ще си „поискат“ иновации, за да улеснят дейността си и да си гарантират устойчивост.

Предстоят интересни времена…